西宁万达广场项目

全过程投造价咨询服务模式的学习

索引：全过程造价咨询服务业务在国内的发展已日趋成熟，越来越多的业主和项目对造价咨询服务也越来越重视，本文结合西宁万达广场项目提供的全过程造价咨询服务案例，对本项目的投资控制核心和重点，以及万达集团成本管控的模式做了总结和探讨。

关键词：全过程造价咨询服务模式核心价值

工作单位：上海市建设工程监理有限公司

作者简介：余业雄男35岁上海市建设工程监理有限公司常年从事工程项目管理及造价咨询一线工作。

随着建筑工程咨询行业的细分，各类咨询服务也如雨后春笋般的衍生和发展，全过程造价咨询服务也经历了由单一算量组价到全过程投资控制的提升。在国内发达地区以及成熟的开发单位对全过程造价咨询业务越来越重视，这一服务模式和内容也日趋成熟。在本人参与的项目中，不同的业主、不同的项目，对全过程造价咨询服务内容和方式也不尽相同，本文主要对我参与的西宁万达广场项目全过程造价咨询服务的模式做一些总结和探讨。

项目概况。西宁万达广场项目规划用地面积13.91万平方米，总建筑面积约87.4万平方米，分南北两个地块，其中地上69.5 万平米，地下17.9万平米。由商业、酒店、超高层住宅、甲级写字楼、室外步行街以及配套设施组成的城市综合体。

成本控制团队的组成和工作方式。万达项目业主自身有一个10人组成的成本管理团队，包括招标和各专业造价人员，同时聘请了两个咨询服务单位作为协作单位，共同工作。造价咨询团队的成员全部驻场工作，从角色来说，有甲乙方之分，从工作来说，双方一起工作，是一个团队。这点与国内其他开发商有区别，包括保利、绿地等公司，他们更多的是以现场专业工程师代表为主，配合后台支持，与国际咨询公司如利比、威宁谢、伟历信等也不同，他们基本以后台为主，定期到现场收集信息。咨询团队工作方式的不同，是由其工作内容和深度的差异决定。

众所周知，造价控制的关键点在于设计阶段的造价控制，可如何落实在这阶段的工作，各个业主或者项目做法也不尽相同，实施的深度和效果也会千差万别。在西宁万达广场项目，造价咨询公司与业主成本部作为一个团队共同工作，全面参与了项目的方案估算、成本控制目标的确定、成本指标复核、图纸的优化测算、招标清单的编制、正式施工图纸完成后的重计量工作、过程造价处理以及竣工完成后的结算工作。特别是前期的估算、指标复核和测算工作是成本控制工作的重心，也是造价咨询公司工作的核心价值体现。下面就本人参与的前期造价咨询工作做一些梳理和总结。

1.方案估算。在这阶段，由于万达集团所建设的万达广场项目除建设地点、规模有区别之外，建设业态和建造标准都大同小异，所以我们主要关注的除了底板以下的结构方式以及基坑维护方案的选择之外，主要是效果类专业工程的方案测算，包括室内精装修工程和外幕墙工程。对于效果类方案的测算，首先，我们学习掌握万达集团各类业态的室内装修和外幕墙的建造指标，包括一些建筑指标的测算，如外幕墙展开面积比例，窗墙比进行测算，其次对主要材料的设计配置和选择的标准进行审核，是否在建造标准的要求范围内，只有设计符合了建造标准的要求，我们测算的造价指标才会有比较意义，才能找到超指标的原因以及设计优化的方向。在具体测算过程中：

a)内装修工程。我们重点根据装修选材、档次，参考万达集团的测算模板，对各类使用空间进行单方指标估算。在初步设计完成后指标复核过程中，也主要是对装修材料的档次、品牌，墙面、吊顶造型的复杂性等进行比较分析，提出优化建议。

b)外幕墙工程。主要根据外幕墙的形式，根据对包括玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、涂料等各类幕墙的面积进行统计，参照万达集团的测算模板，按单方造价指标做出估算。在初步设计完成后，我们重点关注外幕墙的形式，使用材料的规格、品牌和档次，以及幕墙龙骨、配件的选择等等方面进行分析，提出优化的空间和方向。

2.指标复核和测算。在初步设计完成后，我们主要对结构工程和水电风各专业机电工程进行指标复核和测算：

a)结构工程。通过对钢结构、钢筋、混凝土的指标分析，估算项目的结构造价指标，即单方钢筋、混凝土的含量。通过与类似项目的指标以及建造标准的指标含量比较，首先找出问题，是基础结构指标偏高，还是地下工程，还是地上工程？具体到某一个分部，再西分找原因，是柱钢筋配置高，还是板厚，还是梁截面大钢筋配置高？等等。通过逐步细分的分析，找出结构优化建议。

b)机电工程。主要根据不同的建筑业态，参照万达的测算模板，对各个单体项目的各机电专业工程进行单方指标估算，在此阶段，主要是对设计的单方设计标准与建造指标进行比较核对，如对各个业态的建筑的单方用电功率是否在建造标准范围内，空调工程单方制冷量是否符合建造标准的要求，等等。在初步设计完成后的机电指标复核过程中，对于各机电工程，包括水、暖、通风、电气工程，进行算量并测算，主要通过对各机电设计的系统分析（与类似项目比较），大型设备材料的选型、管材的选择等方面提出优化建议。

通过前期的方案估算、指标复核和测算工作，对于超出投资控制目标的项目向设计单位提出优化的建议，对投资控制目标进一步的结构化划分和调整。只有合理的确定了投资控制目标，整个项目的投资控制才迈出关键的一步。个人体会，在万达项目能在前期、在设计阶段规范的逐步深化和落实，与万达集团对成本的管控方式和要求是分不开的，有其自身的特点和优势：

首先，万达集团成本控制中心有强大的数据库支持。包括各类业态建筑的建造标准，针对各类建造标准的各个业态的造价指标、含量控制指标，以及各个阶段的测算模板，包括方案估算模板、清单测算模板等等。任何一个开发单位关注工程建设都不外乎建设标准、工程进度和项目投资，只有有了强大的数据库支持，才能高效的完成前期阶段的成本控制。否则，要做好前期阶段的成本测算工作必将付出非常大的成本和时间，造成工程进度的迟缓，必然影响项目的总体效益，这也是很多项目和业主对于前期成本控制力度以及实施效果不佳的原因吧。

其次，万达集团对于成本控制有一整套系统的控制制度和流程。造价控制主要责任方在于成本部，但决不是成本部一个部门独立完成的工作，需要有一个高效的团队去实施，包括与设计部、前期部、工程部等密切的协作，需要有一套严格的流程制度来执行。在本项目，万达对于成本测算节点、设计优化节点都有严格的制度要求，节点是红线，如节点延后，项目相关领导都会承担直接责任。另外，在方案和第一版施工图测算过程中，业主成本部、工程部、设计部高效合作，同时设计院、设计优化单位、造价咨询公司也作为后台支持共同协作，通过“设计—测算—优化—测算—实施”系统循环来实现成本的控制。

第三，万达集团有着长期工作的供应商，各个专业工程、设备材料都有齐全的合格供应商名库。在具体测算过程中，需要对很多特殊的专业工程、大型设备材料进行询价，有了这些合作供应商，测算过程中的询价工作简单而高效。同时，万达集团对大型设备、材料都集中采购供应，每年更新一次集中采购的设备材料价格，这些都在我们测算工作中为我们提供了强大的支持，为我们节省了时间，提高了效率。

最后，万达集团所投资建设的万达广场有一定的可复制性，各地的万达广场除了建设地理位置、建设规模有区别外，其所包含的建设业态基本相同，建造标准也有明确的定义，所以对于集团控制层面和项目控制层面都有成熟的数据和成熟的做法，这些都是保证我们高效的做好成本控制的工作的保障和优势条件。

当然，对于国内大型开发商而言，成本管控工作都有其各自的特点和优势，各类投资建设项目也不可能完全一致，我们不能千篇一律的要求所有项目和业主都按同一个标准和程序去实施。但是对于我们造价咨询公司而言，为业主提供全过程的造价咨询业务的核心价值是一致的，那就是准确的确定投资控制目标、制定投资控制管理流程和制度、及时掌握投资的动态变化情况，高效有序的开展结算工作。只有准确的把握了我们工作的核心价值，才能明确我们工作的重心和方向，对于在本项目中万达集团成本控制的思路和模式对于我们开展其他项目的咨询工作也是一个很好的借鉴。